Газета,
которая объединяет

Останемся не при долях?

Стоимость нового жилья в Воронеже может увеличиться на треть
Рубрика: Экономика№ 44 (1759) от
Автор: Юрий Бабаян

В скором времени в Воронеже, как и во всей России, может взлететь стоимость квартир в новостройках. Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства рассматривает вопрос об отказе от такой популярной сегодня формы финансирования жилых проектов, как долевое участие граждан в строительстве.

Согласно предложениям Минстроя, направленным на снижение рисков увеличения числа обманутых дольщиков, застройщик будет не вправе брать от частных соинвесторов более 10% от стоимости жилья – вплоть до момента сдачи дома в эксплуатацию. Участники строительного рынка прогнозируют в этой связи рост стоимости квартир в новостройках до 30%.

«Долевка» для всех

Сегодня в Воронеже масса строительных компаний реализует жилье исключительно по Федеральному закону №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…», принятому без малого 10 лет назад. По словам начальника отдела маркетинга строительной компании «Инстеп» Петра Панова, в домах, возводимых предприятием, до 99% квартир реализуется именно на этапе строительства по договорам долевого участия. Аналогичная ситуация наблюдается и у иных застройщиков. Так, согласно информации на официальных сайтах строительных компаний, только в строящихся зданиях можно приобрести квартиры у ООО «Талай» (жилой комплекс «Вега»), инвестиционно-строительной компании «Вестр-Строй» (жилой комплекс «Звездный») и многих других.

Высоко число таких квартир и у более крупных застройщиков. Как корреспонденту «Берега» пояснил заместитель генерального директора ОАО «Домостроительный комбинат» Андрей Соболев, у ДСК доля подобного жилья (вместе с квартирами, приобретаемыми по ипотеке) составляет до 30%. «Воронежская девелоперская компания» сегодня даже проводит стимулирующие акции, призывающие потенциальных клиентов приобрести квартиры в домах квартала «Пять звезд» и жилого массива «Олимпийский» до момента сдачи их в эксплуатацию, предупреждая, что после этого стоимость квадратного метра резко поднимется.

О серьезной экономии от заключения договоров долевого строительства говорится и на сайте ООО «Выбор». На вопросы «Берега» пресс-служба компании оперативно ответить не успела, однако согласно официальным данным, предприятие сегодня хоть и имеет некоторое число нераспроданных квартир в сданных домах, но опирается именно на дольщиков. Даже у ООО «ИП К. И. Т.», традиционно независимого от средств банков и частных инвесторов, есть определенный процент долевого участия населения – как неоднократно признавал гендиректор компании Иван Куликов, продажи квартир здесь начинаются при 70-процентной готовности дома. Получается, что если предложения Минстроя обретут завершенный вид, изменения коснутся абсолютно всех участников воронежского рынка строительства жилья.

Деньги: дешевые и дорогие

Какие последствия они могут иметь для рядовых потребителей? Самые непосредственные. Сегодня по стране в целом усредненная схема финансирования строительных работ такова: предприятие вкладывает в новый объект порядка 10% собственных средств, еще 20% привлекает в виде банковских кредитов. Данные деньги позволяют начать работы, после чего за счет дольщиков обеспечиваются оставшиеся 70%. Это – так называемые «дешевые» средства, за пользование которыми застройщик их владельцам деньгами не платит. Зато платит снижением стоимости квадратного метра. Если их придется добирать у банков в рамках так называемого проектного финансирования (на чем настаивает Минстрой), то дополнительные затраты строителей будут заложены в стоимость квадратного метра жилья.

Насколько может подняться цена квадратного метра в случае внедрения указанных новшеств? Андрей Соболев говорит о показателе в 12-15% от сегодняшней стоимости.

– Менее подверженными негативному влиянию окажутся крупные застройщики с достаточно длительной историей работы на рынке региона, – уверен Андрей Иванович. – Во-первых, по причине существующего у них задела в виде уже строящихся объектов. Во-вторых, из-за наличия определенных финансовых возможностей, в т. ч. в виде привлечения заемных средств в банках под более низкие проценты. Сильнее от этого нововведения могут пострадать небольшие строительные компании и те, которые не так давно вышли на строительный рынок.

В самих молодых компаниях согласны с этим утверждением и рисуют более серьезную картину изменений цены квадратного метра.

– Средняя высотка сегодня строится в течение двух лет, – поддерживает мысль Соболева Петр Панов. – Вот и считайте, насколько подорожают квартиры, если банки будут предоставлять средства под 18-20% годовых. Так что я ожидаю в случае появления 10-процентного порога привлечения средств дольщиков удорожания жилья не менее чем на 30%.

Кроме того, Андрей Соболев уверен: предлагаемые нововведения негативно отразятся на реализации существующих в настоящее время в регионе ипотечных программ.

– Сегодня многие банки предоставляют людям ипотечные кредиты под строящееся жилье, – поясняет он. – Плюс – мы достаточно активно сотрудничаем в этом направлении и с Агентством ипотечно-жилищного кредитования, выделяющим средства заемщикам при условии 70-процентной готовности дома. Разумеется, в случае фактического запрета долевого участия в строительстве, эти программы придется свернуть. По ОАО «ДСК», скажу прямо, это определенным образом тоже ударит. Причем вовсе не факт, что наложение запрета на привлечение средств частных инвесторов снизит число обманутых дольщиков. Застройщики придумают новые формы привлечения средств населения под реализацию строительных объектов. И недобросовестные застройщики – тоже.

Вперед – к глобализации!

Кстати, в настоящее время государство и так до максимума обезопасило участников долевого строительства: с 1 января 2014 г. в Федеральный закон №214-ФЗ внесены изменения, обязывающие застройщиков страховать свою ответственность перед дольщиками. Строительным предприятиям предлагается на выбор застраховать ее либо в страховой компании, либо через банковскую гарантию, либо путем вступления в Общество взаимного страхования. Но, видимо, Минстрою этого мало.

На самом деле, реализация такого проекта может привести к еще большей глобализации строительного рынка, который сегодня, по крайней мере в Воронежской области, и без того достаточно глобализован. Основную выгоду от нововведений получат крупные застройщики, которые и сейчас практически не имеют дел с «долевкой», финансируя строительство за счет собственных средств. У них будет возможность провести минимальное удорожание квадратного метра, обогнав конкурентов, вынужденных закладывать в себестоимость средства на обслуживание кредитов, тем самым предлагая более дорогостоящий продукт.

Относительно спокойно смогут себя чувствовать и компании, имеющие длительную историю сотрудничества с крупными банками – им будет открыт доступ к сравнительно недорогим кредитным средствам. Молодые же и небольшие компании, судя по всему, попросту не смогут конкурировать ни с первыми, ни со вторыми и будут вынуждены уйти с рынка. Произойдет ли это – станет понятно уже в ближайшее время: Минстрой планирует, если строительное сообщество не станет возражать против новшеств уж слишком сильно, начать их внедрение уже в начале 2015 г.

КСТАТИ

Предложения Минстроя, если они обретут законную силу, могут положить конец спекуляциям на рынке недвижимости. Сегодня в целом ряде вновь вводимых жилых комплексов часто невозможно приобрести комфортное жилье из-за его предварительной скупки посредническими компаниями и физлицами (так называемыми инвесторами) для последующей перепродажи. В случае же фактического запрета «долевки» исчезнет сам предмет этого бизнеса, что приведет к появлению большего числа востребованных квартир непосредственно у застройщиков на разных этапах строительства домов.

Это интересно

По задумке Министерства строительства и ЖКХ РФ, финансирование жилищных проектов за счет дольщиков должно смениться проектным финансированием банков. Сумма задатка от будущего владельца не должна превышать 10% стоимости квартиры. До ввода дома в эксплуатацию запрещается полная или частичная оплата покупаемого жилья. Застройщик должен будет передать квартиру покупателю не позже, чем через три года со дня заключения договора.

Задаток, предполагает министерство, поступит на специальный счет в банке. Банк, в котором открыт такой счет, будет обязан контролировать, чтобы застройщик тратил эти деньги на возведение конкретного дома.

Если после завершения строительства дольщик откажется выкупать квартиру, девелопер вправе оставить задаток себе. Если же застройщик не выполнит свои обязательства по строительству дома, он должен вернуть покупателю задаток в двойном размере.

Цифирь

По данным Воронежстата, в I квартале 2014 г. на первичном рынке жилья Воронежской области стоимость 1 кв. м общей площади квартир составила 42432 руб., на вторичном – 47049 руб. Можно подсчитать, что при «позитивном» сценарии увеличения стоимости жилья в новостройках в случае принятия указанных изменений она составит порядка 48 тыс. руб., при негативном – 55 тысяч.