Домашний интерес

По итогам III квартала 2012 г. количество зарегистрированных управлением Росреестра по Воронежской области договоров ипотеки, предметом которых являлись жилые помещения, стабилизировалось и составило 328 договоров (против 333 в III квартале 2011 г.). Впрочем, данная ситуация характерна только для договоров ипотеки жилья.

Общее количество регистрационных действий по госрегистрации ипотеки в III квартале составило 8021 (плюс 12% по сравнению с АППГ, когда это число равнялось 7051).

В силу закона

– Сам факт ипотеки может возникать несколькими способами, – поясняет начальник отдела регистрации ипотеки, договоров долевого участия в строительстве управления Росреестра по Воронежской области Татьяна Кувшинова. – Первый: это государственная регистрация самого договора ипотеки. Второй: возникновение ипотеки в силу закона. Само название предполагает ее возникновение только в случаях, предусмотренных законодательством.

Самый распространенный случай – это любое приобретение недвижимости с помощью кредитных средств. Так, согласно ст.77 Закона «Об ипотеке», если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием заемных средств, предоставленных на приобретение или строительство жилья, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру.

Проще говоря, покупаете ли вы квартиру или строите дом, например, при помощи кредитных средств банка, объект при регистрации прав на него обременяется ипотекой в силу закона.

Этот вид ипотеки возникает в том числе при покупке жилья или другого объекта просто при рассрочке платежа, когда у покупателя нет полной суммы для оплаты, но прибегать к заемным либо кредитным средствам он не хочет. В этой ситуации будет также возникать ипотека в силу закона до полной оплаты стоимости покупателем.

Под определение ипотеки в силу закона попадает приобретение жилья с любым типом рассрочки: на этапе как готового, так и только строящегося дома. Сюда же относится и использование материнского семейного капитала для приобретения жилья. Ведь деньги эти не выдаются матери на руки, а сначала перечисляются из федерального бюджета в Пенсионный фонд, который после предоставления необходимых документов перечисляет их на счет застройщика или продавца. Соответственно, возникает определенный временной промежуток, который также квалифицируется как рассрочка платежа, следовательно – ипотека в силу закона. То же можно сказать и о жилищных сертификатах для военнослужащих, о средствах, выделяемых гражданам для участия в программе «Молодая семья».

– Конечно, сложно подсчитать, сколько сегодня недвижимости покупается с помощью ипотеки, – говорит Татьяна Ивановна, – но «Агентство жилищно-ипотечного кредитования» не так давно распространило информацию, согласно которой до 70% жилья в областном центре приобретается посредством привлечения кредитных средств в том или ином виде. И эти цифры относительно полно отражают ситуацию не только в Воронеже, но и во всей Воронежской области: в сельских районах ипотека – явление вообще редкое в связи с невысоким уровнем материального достатка потенциальных заемщиков.

Проблемы статистики

По качественным характеристикам приобретаемых в кредит квартир в Росреестре статистики пока нет.

– Во-первых, у нас нет четкой классификации того, какое жилье можно отнести к эконом-классу, какое – к бизнес-классу, а какое – элит-классу, – поясняет Татьяна Кувшинова. – Если сравнить то, что продают под вывеской «элит» в Воронеже и Москве, это будет небо и земля. У нас умудряются приклеить данный ярлык даже на панельный дом, просто возведенный в центре города. Во-вторых, наш программный продукт сегодня не позволяет учитывать для статистики стоимость приобретаемого жилья. Впрочем, к 2014 году мы должны будем перейти на новое программное обеспечение, которое предоставит нам возможности раскрытия информации о количестве и цене сделок с недвижимым имуществом.

Нет сегодня четкой статистики и по приобретению с использованием кредитных средств индивидуальных жилых домов. Вернее, она есть, но не отражает реальной картины. Ведь часто семья берет заемные средства на строительство, возводит дом своими силами и только потом, после его ввода в эксплуатацию, несет документы на госрегистрацию. Регистраторы в таком случае природу денег, затраченных на возведение жилья, увидеть не могут.

По прогнозам ведомства, тенденция к стабильному росту регистрации ипотеки жилья будет продолжаться и далее: объективных предпосылок для резкого скачка или падения этих показателей не существует.

Успеть за 5 дней

Зато существуют предпосылки для сокращения времени на регистрацию договоров ипотеки и ипотеки в силу закона. Если раньше общий срок регистрации составлял 30 календарных дней, то сегодня он сокращен до 20. Ипотека нежилого помещения оформляется теперь за 15 рабочих дней, а жилого – за 5.

Изменения в законодательстве коснулись не только сроков регистрации прав на недвижимость. В частности, они определили возможность внесения в реестр обременения объекта недвижимости в виде ипотеки только по заявлению одной из сторон (ранее покупатель просто извещался об этом и ставил свою подпись на договоре в знак согласия). Кроме того, новшества серьезно повысили ответственность нотариусов за удостоверяемые ими сделки. Правда, этот факт для регистрации жилья в Воронежской области является совсем незначительным: за последние четыре года в ведомстве не видели ни единого договора купли-продажи, заверенного нотариусом. Платить приличные деньги за мнимые гарантии воронежцы не желают, понимая, что в Росреестре все равно будут проведены все необходимые действия, в том числе и правовая экспертиза сделки.

– Правовая экспертиза – необходимый этап регистрации, – поясняет Татьяна Ивановна. – В ее ходе анализируется соответствие сделки российскому законодательству, и, если обнаруживаются какие-то недостатки, регистрация может быть приостановлена, а заявителю дадут возможность их устранить. Хотя случаи, когда они не устранялись и в регистрации было отказано, тоже бывали.

Так, однажды пришлось отказать людям, которые не желали оформлять право общей собственности на жилье, приобретаемое с привлечением материнского капитала, как того требует законодательство. И только после повторного обращения в ведомство и устранения этих недостатков регистрация была проведена. Или был случай, когда одна из сторон отказалась предоставлять на регистрацию подлинник договора купли-продажи.

– Странная ситуация, – изум­ляется Татьяна Кувшинова, – ведь договор приобретает законную силу только тогда, когда на нем проставляются необходимые регистрационные отметки в виде штампов и подписи регистратора. Но люди испугались передать нам подлинники, хоть мы и убеждали их в том, что вернем документы в определенный законом срок.

Случались отказы и из-за неточных данных в документах, оформляемых банками, которые по какой-то причине не успели переоформить их. Но в целом такие случаи – единичны. Регистраторы постоянно находятся на связи с заявителем, предоставляя им возможности устранить все недостатки (даже позволяя приостановить регистрацию на срок до трех месяцев, чтобы донести нужный документ, если он, к примеру, находится в другом городе).

– Как правило, все стороны сделки настроены на скорейшее ее оформление, – говорит Татьяна Ивановна. – Управление не заинтересовано в хранении документов, по которым не принято решение. Поэтому в подавляющем большинстве случаев все спорные вопросы решаются в кратчайшие сроки.

Для регистрации договора купли-продажи недвижимости с привлечением кредитных средств в управление Росреестра необходимо предоставить:

– Квитанцию об оплате государственной пошлины (продавец и покупатель, как правило, совместно оплачивают пошлину за сделку, а покупатель – за свое свидетельство о праве собственности);

– Договоры купли-продажи – по количеству сторон плюс один подлинник для управления;

– Кредитный договор – подлинник и ксерокопию;

– Если продавцы или покупатели состоят в браке – нотариально заверенное согласие супруга на приобретение или отчуждение жилого помещения;

– Если со стороны продавца есть несовершеннолетние дети – согласие органов опеки и попечительства.