В чем, собственник, дело?

В 2010 году администрацией Воронежа было реализовано 203 нежилых помещения. Из них 29 – на аукционе, а еще 174 – в рамках 159-ФЗ – субъектам малого и среднего предпринимательства, арендовавшим эти объекты. С начала текущего года продано еще 68 помещений: 25 на аукционе и 43 – по 159-му федеральному закону. При этом до конца 2011-го, как, впрочем, и в последующие два года, приватизация муниципальной собственности будет осуществляться достаточно активно: в рамках утвержденной Воронежской городской Думой программы, а также на основании поданных субъектами малого и среднего предпринимательства заявок на выкуп арендованного имущества.

Как результат, Воронеж признан лидером эффективной приватизации среди крупных областных центров Европейской части России – по сумме вырученных от продажи объектов средств. Насколько можно считать подобные показатели плюсом? Не растеряет ли муниципалитет те активы, которые позволяют ему влиять на экономическую и социальную ситуацию в Воронеже? Идет ли параллельно приватизации процесс приобретения недвижимости в городскую собственность? Эти вопросы корреспондент «Берега» задал заместителю главы администрации Воронежа – директору департамента муниципальной собственности Геннадию Шванову.

Минимумы и максимумы

А начался разговор с вопроса о том, какие же суммы удалось привлечь в бюджет в 2010 году благодаря приватизации? И как они смотрятся в сравнении с другими крупными городами Европейской части РФ?

– В 2010 году администрацией Воронежа заключено договоров купли-продажи на нежилые помещения на сумму 1,189 млрд. руб. Это без НДС, – рассказал Геннадий Владимирович. – Эта цифра была достигнута благодаря активному выкупу субъектами малого и среднего предпринимательства арендуемых нежилых помещений с рассрочкой платежей до 7 лет по 159-ФЗ, а также – эффективному проведению аукционов по продаже муниципальной собственности. Вот для сравнения показатели других областных центров: Пермь – 1,022 млрд., Ульяновск – 651,0 млн., Волгоград – 597,8 млн., Н.Новгород – 428,5 млн., Астрахань – 204,03 млн., Самара – 156,3 млн., Саратов – 120,8 млн., Пенза – 71,6 млн.

– По какой же средней цене реализовывался муниципальный квадратный метр недвижимости? И что можно сказать о минимумах и максимумах стоимости нежилых помещений?

– Средняя цена при продаже нежилых помещений составляет порядка 27 тыс. руб. за 1 кв.м. Максимальная – при продаже на аукционе помещений в центре города – колеблется от 120 до 180 тыс. руб. за 1 кв.м. Минимальная – как правило, это окраины города – от 6 до 8 тыс. руб. за 1 кв.м.

– Как выглядит механизм реализации муниципальной собственности?

– Есть два основных механизма. Первый – через открытый аукцион с формой подачи предложений по цене в запечатанных конвертах. Покупатель предлагает свою цену, но не ниже рыночной стартовой, которая объявлена на аукционе. Второй – это продажа арендуемых нежилых помещений по 159-ФЗ субъектам малого и среднего предпринимательства по заявительному принципу. Во втором случае покупателям предоставляется рассрочка платежа до 7 лет.

– Как на практике осуществляется данный процесс?

– Арендатор, имеющий право выкупа по 159-ФЗ, подает заявку на выкуп арендуемого помещения. На основании заявки проводится рыночная оценка объекта, и уже при наличии оценки готовится приказ департамента муниципальной стоимости о его продаже. После подписания приказа арендатору предлагается ознакомиться с проектом договора купли-продажи, чтобы принять решение о приобретении помещения по предложенной рыночной стоимости. Срок для принятия решения – 1 месяц. В случае положительного решения с арендатором подписывается договор купли-продажи.

– Насколько серьезные потери несет из-за рассрочки бюджет?

– Ну, если бы мы продавали такие объекты через аукцион, то получили бы деньги сразу. А так они поступят в полном объеме только через 7 лет. За это время существенную часть суммы «съест» инфляция, не говоря уже о том, что сама стоимость недвижимости значительно вырастет. Но, в данном случае, муниципалитет сознательно берет на себя такие потери, чтобы оказать в рамках 159-ФЗ поддержку развивающемуся малому и среднему бизнесу.

Продавая – покупаем

– Если говорить о перспективе, то какой объем муниципальной собственности необходим городу как собственнику? Что будет приватизировано? Не получим ли мы в результате каких-либо ценовых перекосов, связанных с отсутствием муниципалитета как естественного регулятора цен на рынке?

– На мой взгляд, в перспективе в собственности городского округа должно остаться только то имущество, которое необходимо для обеспечения его функций, предусмотренных требованиями Федерального закона №131. Остальное имущество должно быть либо перепрофилировано, либо отчуждено. Говорить о роли муниципалитета как естественного регулятора цен на рынке недвижимости в современных условиях вообще не верно. Размер площадей, сдаваемых в аренду муниципалитетом, несоизмерим с объектами частной собственности на рынке Воронежа.

– Идет ли в Воронеже обратный процесс – то есть пополнение муниципальной собственности?

– Да, и он связан с тем, что благодаря новым объектам недвижимости администрация города решает целый ряд социальных вопросов. Прежде всего это обеспечение детей учреждениями дошкольного образования, а также – летними лагерями отдыха. Часть решений о приобретении зданий в муниципальную собственность обусловлена предоставлением населению доступной и качественной медицинской помощи и упрощенного доступа к учреждениям культуры и досуга.

Именно поэтому в 2009 году администрацией Воронежа была приобретена в муниципальную собственность амбулатория в поселке Тепличный стоимостью 10 млн. руб. В прошлом году мэрия выкупила за 10,5 млн. бывшее здание клуба ОАО «Рудгормаш». Кроме того, за 20,2 млн. приобретено здание детского сада в поселке Тепличный и за 20 млн. – детский оздоровительный лагерь «Кировец». Также в настоящее время рассматривается вопрос о покупке за 30 млн. руб. у ОАО «Воронежский синтетический каучук» санатория-профилактория «Гевея», расположенного в Воронеже в парке «Южный». Это лечебно-реабилитационный центр, оснащенный современным медицинским оборудованием.

Число арендаторов снизилось

– А каковы объемы арендуемой муниципальной недвижимости? Какой доход она приносит в бюджет? Какова средняя цена аренды квадратного метра? Кто имеет преференции при аренде муниципальных площадей?

– В основном муниципальное имущество, сдаваемое в аренду, состоит из нежилых помещений и зданий. По состоянию на 31.12.2010 г. количество действующих договоров аренды составляло 566. Площадь арендуемых объектов – 92,6 тыс. кв.м. Плановые назначения по доходам от сдачи в аренду за 2010 год были определены в сумме 332,006 млн. руб. По состоянию на 01.01.2011 г. поступило 334, 9 млн. руб., что составило 101% от выполнения установленного плана. Средний размер арендной платы в год за 1 кв.м – 3 592 руб.

В настоящее время количество действующих договоров – 509. Площадь арендуемых объектов – 84,2 тыс. кв.м. По состоянию на 01.07.2011 г. за текущий год в бюджет от сдачи в аренду поступило 113,1 млн. руб. Средний размер арендной платы в год за 1 кв.м составляет 3 тыс. руб. Уменьшение количества договоров связано с реализацией 159-ФЗ и расторжением договоров аренды по инициативе арендаторов.

Что касается преференций для арендаторов, то федеральный закон «О защите конкуренции» такого механизма не предусматривает. Впрочем, по решению Воронежской городской Думы и на основании протоколов заседаний Экспертного cовета по предоставлению финансовых и налоговых льгот при администрации Воронежа в 2010 году, были предоставлены льготы по арендной плате (в виде освобождения от арендной платы) 12 организациям различной организационно-правовой формы на сумму 4,6 млн. руб. Это – городская общественная организация инвалидов, страдающих рассеянным склерозом с нарушением опорно-двигательного аппарата (на сумму 88,6 тыс. руб.), Ленинская районная организация ветеранов (пенсионеров) войны, труда, Вооруженных сил и правоохранительных органов (197,2 тыс.), Центры занятости населения в районах города (3,3 млн. руб.), детский сад №101 ОАО «РЖД» (272,1 тыс.), городская общественная детская организация «Зоосад» (66,3 тыс.) и ЗАО «ВМУ-2» на сумму 674,0 тыс. руб.