ЖКХ в вопросах и ответах

Уважаемые читатели! Сегодня хочу еще раз поговорить с вами о создании совета многоквартирного дома. Насколько он важен, какова его роль. Так уж получилось, что мы с вами проживаем в частных многоквартирных домах и искренне надеемся, что после выбора управляющей компании у нас не будет болеть голова об обслуживании общего имущества, договорах с ресурсоснабжающими организациями и что кто-то обязательно придет и благоустроит наш двор.

Как бороться

А как же тогда бороться? Как права отстоять и истребовать то, что обязаны делать обслуживающие организации за наши средства? Безынициативность и безразличие самих жильцов порождает множество проблем, которые можно было бы преодолеть, создав в своем доме совет многоквартирного дома. Совет многоквартирного дома – совещательный орган. Безусловно, в домах, которые находятся на эксплуатации управляющих компаний, проблемы с ремонтом и обслуживанием жилья возникают гораздо чаще, чем там, где собственники создали ТСЖ. Однако создать товарищество собственников жилья не так-то просто, а в некоторых случаях в силу объективных причин невозможно. В таком случае, для того чтобы мнение жильцов было донесено до управляющей компании, собственникам и необходим совет многоквартирного дома.

Каждый из собственников помещений в многоквартирном доме, который обслуживает управляющая компания, должен четко понимать, что если в течение календарного года решение об избрании совета не принято или не реализовано, орган местного самоуправления должен прийти на помощь: он созывает общее собрание, в повестку дня которого включаются вопросы об избрании совета дома.

Таким образом в домах, находящихся в управляющей компании, а также в непосредственном управлении, собственникам помещений нужно как можно скорее создавать самостоятельно совет многоквартирного дома.

Что такое совет МКД

Совет представляет интересы собственников, он согласовывает договоры с управляющей компанией. Мы порой соглашаемся с теми условиями, которые нам предлагает УК, и подписываем договор не глядя. А ведь заключение договора – ответственный шаг. В данном документе нужно предусмотреть весь перечень необходимых работ, сроки и периодичность их проведения и многое другое. Только после этого можно требовать и его исполнения.

Но одной из важных задач совета дома является выбор управляющей компании и оценка ее работы. Так что в случае, если управляющая компания не выполняет свои обязательства перед жильцами, собственники вправе отказаться от ее услуг. По закону вроде бы достаточно решения общего собрания для заключения договора с другой компанией. Однако в реализации этого права в настоящее время есть определенные проблемы. И совет может их решить, представляя интересы всех собственников.

При создании совета многоквартирного дома важно то, что регистрировать его в органах местного самоуправления или иных специализированных структурах не нужно.

Совет многоквартирного дома не обязан платить госпошлины за создание и регистрацию, заказывать печать, открывать расчетные счета, подавать налоговую, бухгалтерскую, статистическую отчетность, исчислять и оплачивать налоги.

Совет многоквартирного дома не является юридическим лицом в отличие, к примеру, от товарищества собственников жилья. Однако председатель совета может заключать договоры с управляющей компанией (при наличии доверенностей собственников), контролировать все виды работ и качество поставляемых жилищных и коммунальных услуг, влиять на политику в части определения платы за содержание и ремонт дома.

Как создать совет

Решение о его создании должно приниматься на общем собрании собственников помещений в данном доме. Инициаторами общего собрания могут выступать собственники. Решение о создании совета дома должно приниматься только на общем собрании. Кроме того, инициативная группа, на плечах которой и будет лежать создание совета, должна уведомить других собственников помещений в данном конкретном доме о проведении общего собрания не позднее, чем за десять дней до даты его проведения. Формы проведения общих собраний – очная (лицом к лицу) и заочная (бюллетени голосования, как правило, получают через почтовый ящик). Жильцов можно уведомить об общем собрании в письменной форме, вручив уведомление каждому, или через объявление.

Для создания совета надо, чтобы нашлась инициативная группа, которой необходимо выполнить следующие действия:

– во-первых, следует обратиться в управляющую организацию для получения практических рекомендаций по оформлению полного пакета документов по проведению общего собрания собственников. Если управляющая компания чинит препятствия по созданию совета, то можно обратиться в Интернет за помощью, запросив типовые протоколы общих собраний, а также в местные органы власти. Инициаторам проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме необходимо будет подготовить ряд документов;

– во-вторых, провести собрание в очной форме, когда собственники собираются в одном месте и в одно время, к примеру, во дворе дома, а можно снять зал в ближайшей школе, правда, для этого понадобится дополнительная плата;

– в-третьих, чтобы собрание было признано состоявшимся, необходимо, чтобы присутствовали собственники, обладающие более чем 50% от общего количества голосов. Голосуем квадратными метрами наших квартир: 1 метр – 1 голос. Соответственно, чем больше квадратных метров у собственника, тем весомее будет его голос.

Как провести собрание

Подготовку общего собрания собственников жилья по избранию совета многоквартирного дома рекомендуется начать с опроса соседей, чтобы узнать у собственников помещений, кого бы они хотели видеть в составе совета дома и кого предлагают на пост председателя. Если в процессе опроса сформируется единое мнение по составу совета и кандидатуре председателя, то голосование на будущем собрании можно провести поднятием рук (кто «за», кто «против», кто «воздержался»). Поход по соседям поможет создать реестр собственников, так как получить подобную информацию от УК практически невозможно. Реестр – это документ, где учтен каждый собственник поквартирно, где должны быть указаны номер зеленки (право собственности, а также вид собственности, это когда квартира разделена на части, т.е. доли), а еще – количество квадратных метров, принадлежащих на праве собственности каждому собственнику.

Закон наделяет совет достаточно широким спектром полномочий. Поэтому важно, чтобы в него вошли действительно порядочные и грамотные собственники. Чего стоит только одно право председателя совета заключать договоры с управляющей компанией! С одной стороны, это упрощает процедуру – не нужно заходить к каждому в квартиру с договором. Жильцам достаточно поставить галочки в бюллетенях, если они согласны с выбором новой УК и поручают председателю заключить с ней договор.

Общее собрание собственников многоквартирного дома может быть проведено в одной из двух форм. Первая форма – собрание, на котором в определенном месте и в определенное время будут присутствовать собственники помещений для обсуждения вопросов, включенных в повестку дня, и принятия решений по поставленным на голосование вопросам.

Вторая форма – это заочное голосование. Оно проводится путем выдачи каждому собственнику опросного листа или бюллетеня с указанием повестки дня, принятия решения каждым собственником помещения по вопросам, поставленным на голосование, без их совместного присутствия и передачи этих письменных решений в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении такого собрания.

Обеспечение явки собственников помещений является одним из важных условий проведения общего собрания в форме совместного присутствия. Лучше всего перед собранием еще раз инициативной группой пробежать по этажам и позвонить сразу во все квартиры каждого этажа. Лучше собираться в выходные дни. Надо отметить, что заочное голосование возможно только при условии предварительного проведения собрания в форме совместного присутствия. Если на таком собрании не было кворума, то только тогда может быть проведено заочное голосование. Причем повестка дня должна остаться первоначальной.

Дальше все, как обычно. Обсуждаем, спорим. Итог – переходим к голосованию. Голосуем по каждому отдельному вопросу. Свою волю выражаем просто:  за, против, воздержался. Собрание считается легитимным (правомочным), если на нем присутствовали собственники, обладающие более чем 50% от общего числа голосов. Решение по тому или иному вопросу считается принятым, если за него проголосовало большинство от общего числа голосов, принимающих участие в общем собрании, за исключением вопросов, связанных с реконструкцией дома, вопросов пользования земельным участком, общим имуществом, проведения капитального ремонта, решения по которым принимаются 2/3 голосов. Надеюсь, наши советы вам помогут, желаем удачи!

Светлана КРАВЦОВА,
консультант главы Воронежа

Телефон приемной 239-93-39. Прием граждан ведется по понедельникам, средам, пятницам с 9.00 до 13.00. Пр. Революции, 33.

В законодательстве создание совета многоквартирного дома закреплено Федеральным законом Российской Федерации от 04.06.2011 г. №123-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации». Значительной поправкой в Жилищный кодекс РФ можно назвать введение обязательной процедуры избрания совета многоквартирного дома (статья 161.1. ЖК РФ). Таким образом, во всех домах, где не созданы ТСЖ или ЖСК, должны были быть организованы советы многоквартирных домов.