Закредитованные метры

На рынке ипотечного кредитования в стране ожидается серьезный рост. Все больше крупных финансовых структур заявляют о расширении работы в этом сегменте. Решил увеличить ипотечную составляющую «Россельхозбанк», а попавший под санкции США и ЕС «СМП Банк» пожелал и вовсе сделать ипотечное направление основным в своей работе.

Спрос и предложение

Аналитики убеждены: возможности для роста числа выданных ипотечных кредитов в стране имеются, и немалые. Сегодня объем ипотечного долга РФ в стране составляет всего 4 % от ВВП, тогда как в Евросоюзе этот показатель превышает 50 %, а в США приближается к 70 %. Ипотечные кредиты интересны финансово-кредитным организациям, прежде всего, потому, что защищены предметом залога – недвижимостью, приобретаемой за заемные средства, соответственно, имеют невысокий уровень риска. Плюс – на них имеется устойчивый спрос.

– Еще в 2009 г. в общем объеме сделок с недвижимостью ипотека занимала всего 12 %, – говорит председатель правления DeltaCredit Сергей Озеров. – По итогам 2013 г. этот показатель повысился уже до 25 %. Но это все равно – очень незначительный результат. В частности, в странах, где отношение ипотечного долга к ВВП превышает 45 %, он составляет 90 %.

О возможностях роста ипотечного рынка говорят и сугубо региональные цифры. Например, в прошлом году в Воронежской области рост объемов ипотечного кредитования составил 45 %, впервые опередив рост общего показателя выданных в регионе кредитов (34 %). Данные банков, представленных на воронежском рынке, только подтверждают эту картину.

Показательный квартал

Так, в Центрально-Черноземном банке Сбербанка РФ отмечают продолжение роста и в текущем году. С 1 января по 31 марта объем выдачи ипотечных займов в ЦЧБ СБ РФ превысил 7,15 млрд руб., что примерно в 1,5 раза больше показателя за первый квартал 2013 года. 2,5 млрд из этих средств пришлось на заемщиков из Воронежской области. Общий объем выданных в Центрально-Черноземном регионе жилищных кредитов за
2013 г., говорят в финансовой организации, составил 25,6 млрд руб. В 2014 г. этот показатель, вне всякого сомнения, должен вырасти.

Рост выдачи средств для покупки недвижимости отмечают и в других банках. Так, в «ВТБ24» в Воронежской области за первые три месяца этого года он составил 37 % – было выдано 700 кредитов на сумму свыше 950 млн руб. За аналогичный период 2013 года банк предоставил воронежцам 550 кредитов более чем на 600 млн руб. Хотя и результаты прошлого года для организации можно назвать уникальными: под приобретение жилья выдано в общей сложности 3,8 млрд руб. против 2 млрд в 2012-м. Результаты «Россельхозбанка» за первый квартал несколько скромнее, но тоже весьма показательны: 123 выданных ипотечных кредита на сумму 140,5 млн руб. против 87 сделок, совершенных в аналогичный период прошлого года.

Сертификатом по доступности

Рост ипотеки, как правило, определяется целым рядом сопутствующих факторов. Основной из них – процентная ставка, которая во многом формирует ежемесячный платеж для заемщика. В Воронежской области, например, сегодня отмечается определенное снижение ее уровня: если в феврале 2013 г. она составляла в среднем 12,9 %, то в феврале текущего года – уже 12,2 %.

По мнению Сергея Озерова, такая ситуация характерна для ипотечного рынка по стране в целом: ставки меняются, и в ближнесрочной перспективе еще будут меняться, но – в пределах 0,5-1 %. Более серьезным переменам препятствует целый ряд факторов, в числе которых увеличение стоимости средств для самих банков и возрастающая конкуренция между ними. Впрочем, топ-менеджер уверен: резервы снижения ставок и иных способов повышения доступности ипотеки в России имеются.

Такими резервами, в частности, является усиление работы по внедрению жилищных сертификатов. Причем, речь идет не только о материнском капитале или сертификатах для военнослужащих. Работа в этом направлении может быть расширена, причем, без выделения дополнительных финансовых ресурсов из бюджета.

– Простой пример: в 2013 г. агентство ипотечно-жилищного кредитования рефинансировало 33 тыс. жилищных кредитов, затратив на эти цели 48 млрд бюджетных руб., – поясняет Сергей Озеров. – Если на эту сумму выпустить жилищные сертификаты, то можно было бы обеспечить кредитами, то есть жильем, уже 120 тыс. семей. В то же время, такой подход повысил бы конкуренцию на банковском рынке: ведь заемщик мог бы идти с ним в любую понравившуюся финансово-кредитную организацию.

С необходимостью государственного участия для повышения доступности жилищных кредитов для населения согласны и в «ВТБ24».

– В сегодняшних условиях снижение ставок возможно за счет реализации государством стимулирующих программ, где четко определены механизмы фондирования их участников, как пример, программа ВЭБ, – объясняет корреспонденту «Берега» пресс-секретарь «ВТБ24» по ЦФО Юлия Волкова. – Хотя в 2013 году мы уже увидели изменение тренда по ставкам – они начали снижаться, достигнув в ноябре 11,9 %. При этом улучшилось качество ипотечных портфелей, что тоже очень позитивно характеризует развитие рынка – мы не ожидаем ухудшения его качества и в 2014 году.

В то же время усиливающаяся конкуренция сегодня заставляет банки предлагать своим заемщикам новые возможности для привлечения средств под покупку жилья. Так, в «ВТБ24» перешли к расчету процентной ставки исключительно исходя из суммы кредита. А в Сбербанке начали переход на новую модель выдачи населению жилищных кредитов – через любое отделение организации, а не только через ипотечные центры. По словам директора управления организации обслуживания и продаж в сети ВСП ЦЧБ СБ РФ Светланы Осиповой, сегодня такая схема уже реализуется в Липецкой области. В ближайшем будущем она начнет применяться и в нашем регионе.

Что делать, если вы потеряли работу, а на вас висит ипотечный кредит?

Сергей Озеров, председатель правления DeltaCredit:

– Самое главное, чтобы в такой момент заемщик был открыт с банком. Не надо пытаться утаить эту информацию. Даже если у человека есть накопления, с помощью которых ему удастся погашать платежи в течение нескольких месяцев, лучше предупредить банк о возможных сложностях с внесением платежей.

Если за то время, когда заемщик расплачивается с помощью накоплений, ему не удается восстановить свою платежеспособность, банк может пойти ему навстречу, реструктурировав задолженность. Тут есть целый ряд программ: и увеличение срока кредита, и уменьшение суммы ежемесячного платежа на срок до года, и ряд других. Если же и после этого он не может позволить себе погашать кредит, то банк предложит заемщику продажу предмета залога, взяв на себя часть функций по сопровождению сделки.

К слову, если потерявший платежеспособность заемщик подходит к своим обязательствам ответственно, то даже продажа предмета залога не означает для него прекращения отношений с банком. После восстановления своих доходов он может еще раз обратиться в финансово-кредитную организацию за получением ипотечного кредита.

По итогам 2013 года объем выданных ипотечных кредитов в РФ составил 1 353,9 млрд руб., что на 31,2% выше, чем в 2012 году (1 032,0 млрд руб.). На долю Воронежской области из этой суммы приходится 17,4 млрд руб. или 1,3 % от общего объема. По итогам 2014 г. аналитики прогнозируют повышение этой суммы до 20 млрд руб. (+15 % к уровню 2013 г.). Региональный ипотечный рынок занимает сегодня 22-е место по количеству и 21-е место по объему выданных ипотечных кредитов в РФ.

По данным DeltaCredit, портрет классического заемщика в регионах РФ сегодня выглядит примерно так: 34 года, специалист или руководитель среднего звена со средним доходом семьи (или совокупным доходом с созаемщиком) в 42 тыс. руб. Как правило, он имеет высшее образование (76 %) и состоит в браке (59 %).