ЖКХ в вопросах и ответах

Уважаемые читатели! Сегодня хочу поговорить о капитальном ремонте МКД, формировании фонда капитального ремонта собственниками, региональном операторе и открытии спецсчета. Что же такое капитальный ремонт, и за счет каких средств мы должны будем ремонтировать наши дома?

Капитальный ремонт предусматривает замену одной, нескольких или всех систем инженерного оборудования, а также приведение в исправное состояние всех конструктивных элементов дома.

Региональный оператор

Мы с вами должны сформировать фонд капитального ремонта. А как это делать? Кто такой региональный оператор и как он работает?

Региональный оператор – это специализированная некоммерческая организация, которая создается субъектом РФ и осуществляет деятельность, направленную на обеспечение проведения капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома. Указанная организация исполняет функции технического заказчика работ. Средства, полученные региональным оператором от собственников помещений одних многоквартирных домов, могут на возвратной основе использоваться для финансирования ремонта в других домах. Грубо говоря, это «общий котел».

Средства, полученные региональным оператором от собственников помещений в многоквартирных домах могут использоваться только для финансирования расходов на капитальный ремонт общего имущества в этих многоквартирных домах.

Использование указанных средств на другие цели, в том числе на оплату административно-хозяйственных расходов регионального оператора, не допускается.

Средства, полученные региональным оператором от собственников помещений в одних многоквартирных домах, могут быть использованы на возвратной основе для финансирования капитального ремонта общего имущества в других многоквартирных домах. При этом законом субъекта Российской Федерации может быть установлено, что такое использование средств допускается только при условии, если указанные многоквартирные дома расположены на территории определенного муниципального образования или территориях нескольких муниципальных образований.То есть без согласования с собственниками МКД.

Если на общем собрании собственников жилья был выбран способ формирования фонда капремонта на специальном счете, то в повестку собрания по вопросу выбора способа формирования фонда капитального ремонта, в соответствии с требованиями статьи 170 Жилищного кодекса Российской Федерации, должны быть включены следующие вопросы:

1) размер ежемесячного взноса на капитальный ремонт, который не должен быть менее, чем минимальный размер взноса на капитальный ремонт, установленный нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации;

2) перечень услуг и работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме в составе не менее, чем состав перечня таких услуг и работ, предусмотренный региональной программой капитального ремонта;

3) сроки проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, которые не могут быть позднее планируемых сроков, установленных региональной программой капитального ремонта;

4) владелец специального счета.

Владельцем специального счета может быть:

а) товарищество собственников жилья;

б) осуществляющие управление многоквартирным домом жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив;

в) региональный оператор.

Если управление многоквартирным домом осуществляет не товарищество собственников жилья, жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, то независимо от формы управления домом собственники помещений в многоквартирном доме вправе принять решение на общем собрании собственников о выборе регионального оператора в качестве владельца специального счета. В этом случае региональный оператор откроет специальный счет на свое имя, но денежные средства на нем будут принадлежать собственникам многоквартирного дома, и они смогут распоряжаться денежными средствами в соответствии с ЖК РФ.

Кредитная организация

Где можно открыть спецсчет? Например, в российских кредитных организациях, величина собственных средств которых составляет не менее, чем двадцать миллиардов руб. Согласно пункту 5 части 4 статьи 170 Жилищного кодекса Российской Федерации в случае, если собственники помещений в многоквартирном доме не выбрали кредитную организацию, в которой будет открыт специальный счет, или эта кредитная организация не соответствует вышеуказанным требованиям, вопрос о выборе кредитной организации, в которой будет открыт специальный счет, считается переданным на усмотрение регионального оператора.

Что делать дальше? При выборе способа формирования фонда капитального ремонта на специальном счете, владельцем которого является ТСЖ, ЖК или иной специализированный кооператив, данные организации в указанный срок должны открыть специальный счет в выбранном собственниками банке.

Специальный счет открывается банком при предъявлении документов, предусмотренных банковскими правилами, в том числе оформленного протоколом решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Специальный счет открывается на имя лица, указанного в решении общего собрания. Владелец специального счета в течение пяти рабочих дней с момента открытия специального счета обязан представить в орган государственного жилищного надзора уведомление о выбранном собственниками помещений в соответствующем многоквартирном доме способе формирования фонда капитального ремонта с приложением копии протокола общего собрания собственников помещений в этом многоквартирном доме о принятии решений и справки банка об открытии специального счета (пункт 1 статьи 172 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Перечень операций, которые могут совершаться по специальному счету, строго регламентирован ЖК РФ. Не входящие в этот перечень операции не допускаются.

Если на общем собрании было решено изменить способ формирования фонда и перевести средства на счет регионального оператора, то это решение вступает в силу через один месяц после направления владельцу специального счета этого решения. Для сравнения: если вы хотите открыть спецсчет, а ранее денежные средства переводились региональному оператору, то понадобится два года с момента уведомления регионального оператора об открытии спецсчета.

Как платить?

Существует два варианта оплаты взноса на капитальный ремонт:

1. Единый платежный документ за все жилищно-коммунальные услуги.

2. Отдельный платежный документ, выставляемый региональным оператором или, по его поручению, иным лицом.

В случае формирования фонда капитального ремонта на специальном счете, принятие решения о выборе лица, уполномоченного на открытие специального счета и совершение операций с денежными средствами, находящимися на специальном счете, и, соответственно, представление платежных документов для оплаты взносов на капитальный ремонт относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Если владелец спецсчета обанкротился? В случае признания владельца специального счета банкротом, денежные средства, находящиеся на специальном счете, не включаются в конкурсную массу.

Наши собственники должны понимать всю ответственность, которая ляжет на плечи при открытии спецсчета. Организация работы по открытию и ведению счета ложится на собственников МКД. Необходимо будет кредитование в случае нехватки денежных средств при проведении капитального ремонта. Субъект РФ при проведении капитального ремонта не несет ответственность за качество. Надо будет самостоятельно вести выбор подрядных организаций, самостоятельно вести претензионные работы, в случае, если работы выполнены не должным образом. Вся организация работы по проведению капитального ремонта ложится на плечи собственников, в том числе и контроль за проводимыми работами. Если же все-таки вы решили формировать фонд капитального ремонта у регионального оператора, то он обеспечивает проведение капитального ремонта в полном объеме и в установленные сроки. По обязательствам регионального оператора перед собственниками субсидиарную ответственность несет субъект РФ. Открытие и ведение счета ведет сам оператор. Контроль за исполнением работ по капитальному ремонту МКД осуществляют оператор и собственники. В случае некачественного ремонта претензионные работы ведет сам оператор. Делайте выбор!

Светлана КРАВЦОВА,
консультант главы Воронежа

Прием граждан ведется по понедельникам, средам, пятницам с 9.00 до 13.00. Пр. Революции, 33.