Игра по новым правилам

Уже в самое ближайшее время взаимоотношения собственников жилья, ТСЖ, управляющих компаний и органов местного самоуправления ждет серьезное переформатирование. 123-ФЗ вступил в силу 18 июня  и  закрепил существенные изменения в целом ряде принципиальных вопросов жилищно-коммунальной сферы.

C одной стороны, они направлены на большую правовую защищенность владельцев квартир при выборе ими любого из трех способов управления домом –  непосредственно самими собственниками, ТСЖ или управляющей компанией. Но, с другой, в правоприменительной практике эти изменения могут привести к ряду дополнительных сложностей.

Своего рода прорывом стало закрепление за органами власти не только права, но и обязанности контролировать деятельность УК и ТСЖ. В течение полутора лет – до 1 марта 2013 года – государственная жилищная инспекция проверит законность создания всех уже существующих товариществ собственников жилья и законность выбора УК, наличие договоров управления с собственниками. Для этого все ТСЖ и УК должны представить в инспекцию копии решений о создании товарищества или выборе управляющей компании. К тому же, управляющие компании и обслуживающие организации до 18 сентября текущего года должны подать в жилищную инспекцию по Воронежской области уведомление о ведении предпринимательской деятельности по управлению жилыми домами или их обслуживанию. Правительство РФ и жилинспекция области будут вести реестры этих уведомлений.

При выявлении несоответствий закону, жилинспекция направит предписания ТСЖ с требованием об устранении выявленных нарушений в шестимесячный срок. Если «голос власти» не услышат, она имеет право обратиться в суд с заявлением о ликвидации товарищества или о признании недействительным решения о выборе управляющей компании и расторжении договора управления.

Что касается проверки учредительных документов, то после ее завершения сформируют реестры УК и ТСЖ – на муниципальном, региональном и федеральном уровнях. В дальнейшем любая смена УК или формы управления домом должна будет регистрироваться в этом реестре.

Еще одно новшество: теперь  законодательство запрещает создание ТСЖ на стадии строительства дома. А застройщик вообще не может участвовать в его создании. Как только дом официально сдается в эксплуатацию, органы местного самоуправления объявляют открытый конкурс среди УК на право управления им. И победившая компания будет обслуживать дом до тех пор, пока собственники помещений сами не выберут  способ управления.

Принципиальные ограничения

Попадают под запрет и ТСЖ, которые объединяют сразу несколько домов. Подобный вариант будет возможен только в случае, если все слитые в товарищество строения насчитывают до 30 квартир. Причем дома должны быть расположены на земельных участках, которые имеют общую границу. Впрочем, запрет коснется только новых объединений – прежние будут продолжать работать в нынешнем составе. Но если в ТСЖ объединены несколько домов и в одном из них меньше 50% собственников заявили о своем членстве, то этот дом автоматически выходит из ТСЖ.

Отныне Жилищный кодекс уравнивает в правах всех собственников в многоквартирном доме – как членов ТСЖ, так и не состоящих в нем. Теперь все они вправе требовать информацию об управлении домом, бухгалтерскую отчетность, устав товарищества, решения ревизионных комиссий, протоколы собраний, техническую документацию на дом. Любой собственник вправе обращаться в жилищную инспекцию, прокуратуру, суд, если считает, что его права нарушаются.

Дополнительные сложности

Изменения, внесенные в Жилищный кодекс, добавят обязанностей и жильцам. В частности, впервые вводится такое новое понятие, как «совет дома». Избранный общим собранием жильцов орган получил полномочия влиять на управление домом, контролировать управляющую организацию. Предполагается, что подобные советы будут сформированы в тех домах, где нет ТСЖ. Теоретически совет упрощает решение текущих вопросов, например, оформление актов выполненных работ, требований снизить оплату за коммуналку при нарушении качества услуг и т.д. Советы также смогут представлять в суде интересы собственников помещений.

Но в новой редакции Жилищного кодекса далеко не все гладко. Об этом корреспондент «Берега» побеседовал с председателем Общественного совета по вопросам развития ЖКХ при главе Воронежа Ольгой Фроловой.

– Начну с того, что до 1 марта 2013 года жилищные инспекции обязаны проверить правомерность принятия решений о создании товариществ собственников жилья, – говорит Ольга Евгеньевна. – Но где механизм проверки? Кто даст гарантии, что это не будет сделано формально? Изменен порядок проведения общего собрания жильцов многоквартирного дома. Теперь он защищает людей от всякого рода фальшивых протоколов, из-за которых многие наши дома оказывались в ситуации, когда их обслуживает сразу 2-3 УК. Нельзя сразу провести собрание жильцов заочно. Только если при очном собрании не было кворума, в дальнейшем решения по тем же вопросам повестки дня могут быть приняты путем проведения заочного голосования. При этом необходимо либо под роспись ознакомить каждого собственника с информацией о будущем собрании, либо – выслать каждому письмо с уведомлением о вручении. Затем, при принятии решения о заочном голосовании, надо вновь таким же путем оповестить всех. И, наконец, принятые решения должны доводиться до собственников, что называется, под роспись – до тех пор, пока общее собрание не установит какой-то иной формы информирования жильцов. Вроде бы логично. Но представьте, каких усилий требует от организаторов эта форма проведения собрания?! Мало кто захочет взвалить на себя такую ношу.

– Создание совета дома требует от организаторов тех же действий?

– Да. Кроме того, ст. 161.1. сообщает, что «если в течение календарного года решение об избрании совета собственниками помещений не принято, орган местного самоуправления в трехмесячный срок созывает общее собрание собственников, в повестку дня которого включаются вопросы об избрании в данном доме совета многоквартирного дома». Но что делать, если ситуация будет развиваться так же, как при попытках создания ТСЖ: то есть собрание просто не состоится или не примет решения? И если инициатором выступит, например, мэрия, абсолютно не понятно, за счет каких средств будут рассылаться десятки тысяч уведомлений? Кто будет их набирать, распечатывать, упаковывать в конверты? На это в бюджете нет средств, да и просто недостаточно сотрудников в департаменте ЖКХ и соответствующих служб управ.

К тому же, председатель совета многоквартирного дома осуществляет свои полномочия «на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме». Но кто заверит такие документы? Нотариус? Вы представляете себе, чтобы сотни жильцов один за другим потянулись в очереди к нотариусу оформлять доверенности, да еще платить за них немаленькие суммы?

– Некоторые положения закона прописаны так, словно он лоббирует интересы УК перед ТСЖ и ЖСК.

– Такая тенденция прослеживается. Один из примеров: ТСЖ будет значительно сложнее привлечь к сотрудничеству грамотных специалистов. Отныне председателю и любому члену правления ТСЖ запрещено работать в товариществе на основании трудового договора. За свою деятельность он может получить только вознаграждение, установленное общим собранием, которое может быть истолковано налоговой инспекцией как незаконное предпринимательство. Значит, председатель должен работать бесплатно, а ТСЖ придется нанимать профессионального управляющего или заключать договор управления с управляющей компанией. А как же право жителей на самоуправление своим домом? В городе много успешно работающих ТСЖ, которые могут быть поставлены на грань развала. Мы обратились в Минрегион РФ за разъяснениями по этому вопросу и с нетерпением ждем ответа. Второй пример: запрет на замещение должностей в правлении ЖСК лицами, ранее состоявшими в СРО и исключенными оттуда или обанкротившимися. При этом на управляющие компании такой запрет почему-то не распространяется.

Пользоваться механизмами

– Закон, как это часто бывает, не во всем прописывает механизмы ответственности тех, кто его нарушает?

– Да. Скажем, ТСЖ обязано вести реестр своих членов, в котором содержатся сведения, позволяющие их идентифицировать и осуществлять связь с ними. Но вот никак не обозначена ответственность самих жильцов за непредоставление этих сведений в товарищество.

– У вашего Общественного совета есть уже конкретные предложения по совершенствованию закона?

– Целый ряд. Например, обязательными приложениями к договору управления многоквартирным домом должны стать состав общего имущества именно этого дома и акт технического состояния общего долевого имущества. В таком случае собственник может проверить результат работы управляющей организации и расходование собранных средств по первой строке в платежке. А в случае ее смены собственники могут проанализировать деятельность УК.

Необходимо законодательно закрепить обязанность управляющей организации письменно отчитываться перед собственниками о поступлении и расходовании денежных средств. Кодекс РФ об административных правонарушениях должен установить ответственность за уклонение управляющей организации от передачи технической документации на многоквартирный дом ТСЖ или вновь избранной управляющей организации. Необходимо прописать ответственность управляющей организации за ненадлежащее ведение технической документации на многоквартирный дом и многое другое.

– А чем из новшеств уже в ближайшее время могут и должны воспользоваться собственники многоквартирных домов?

– Закон предусматривает, что в случае недобросовестного исполнения УК своих обязательств орган местного самоуправления на основании обращения собственников имеет право вмешаться и в течение 5 дней организовать проверку деятельности управляющей компании. И если факты недобросовестности подтвердятся – в течение двух недель организовать собрание собственников и расторгнуть договор с прежней УК, выбрав новую компанию или другую форму управления собственностью. Но людям необходимо помнить: для обращения к власти им необходимо представить копию договора между жильцами и УК. К сожалению, иногда на весь дом есть всего один экземпляр такого документа. Очень бы советовала жильцам иметь его.

И еще одно: организация, осуществляющая поставки ресурсов, должна включать в договора поставки коммунального ресурса с ТСЖ или УК необходимые параметры качества ресурса, установленные законодательством. Скажем, если горячая вода имеет недостаточную температуру, то это является снижением качества. И люди получат с введением новых Правил предоставления коммунальных услуг механизм, позволяющий им при такой ситуации снизить оплату поставщику.

Кстати, о том, как собственники наиболее эффективно управляют своими домами в соответствие с действующим жилищным законодательством, мы регулярно рассказываем на бесплатных семинарах для жителей города, проходящих при нашем Совете, расположенном по адресу: ул. Сакко и Ванцетти, 104. В минувшем году мы обучили представителей собственников из 100 домов. Сейчас проходит набор на эти семинары по тел. 255-14-30, с 14 до 17 часов. Приглашаем всех к нам на консультации и семинары!