Метры, мэтры и «сантимэтры»

Воронежстат опубликовал данные по изменению стоимости жилья за 9 месяцев текущего года. По данным ведомства, рост оказался сугубо номинальным – 3,8 и 0,8% на рынке первичной и вторичной недвижимости соответственно. Квадратный метр в новостройке обойдется покупателю примерно в 41,5 тыс. руб., а в доме «не первой свежести» – порядка 47 тысяч.

Не по плану

Данные Воронежстата, безу­словно, отражают ситуацию в целом по области. Соответственно, в Воронеже эти цифры будут несколько отличаться – в большую сторону. Например, федеральный портал «Мир квартир» отмечает, что в сентябре 2013 года цена «квадрата» в среднестатистической новостройке областного центра составляла 44,265 тыс. руб., увеличившись по сравнению с августом менее чем на 50 руб. Для осени динамика – необычайно низкая. Впрочем, данный факт пару недель назад отмечался и риелторами в ходе дискуссионной площадки «Доступное жилье: Как выбрать надежного застройщика? Как выбрать верное банковское предложение?», состоявшейся в рамках 37-й межрегиональной специализированной выставки «Строительство».

– Мы ждали традиционного осеннего увеличения стоимости, – говорит представитель одной из крупнейших в Воронеже риелторских фирм Галина Циряниди. – Однако на деле оказалось, что по сравнению с аналогичным периодом 2012 года по ряду сегментов произошло серьезное снижение числа совершаемых сделок – до 20%.

Почему такое случилось? Участники дискуссионной площадки отмечали, что население стало более взвешенно подходить к вопросу совершения дорогостоящих покупок. А если число сделок уменьшается, то, соответственно, у продавцов нет никакой возможности увеличивать цену квадратного метра.

Кроме того, как отмечалось, на ценовую политику начали активно влиять молодые строительные компании, которые только-только завоевывают свою нишу на воронежском рынке, соответственно, могут проявить некоторую гибкость в ценовом вопросе, на что неохотно идут компании, работающие здесь не одно десятилетие.

Дерзкие новички

Взять, например, разницу в цене долевого участия в строительстве в зависимости от степени готовности дома. По словам заместителя гендиректора одного из таких новых предприятий Семена Харитона, сегодня в его компании разница в цене одной и той же квартиры, купленной на уровне котлована или в построенном доме, может доходить до 50%. В то же время зам. генерального директора одной из старейших и крупнейших воронежских строительных фирм Андрей Соболев говорит совершенно иное: стоимость квадратного метра, построенного этим предприятием, будет одинакова вне зависимости от этапа строительства, на котором заключается договор о долевом участии.

В то же время молодые компании не только проявляют гибкость в финансовом вопросе, но еще и строят жилье, по своему качеству мало чем уступающее новостройкам лидеров рынка, но за счет интересных планировочных решений умудряются снижать цену квартир, делая их пусть и несколько меньшей площади, но дешевле. И если речь идет о молодой семье, с трудом набравшей деньги на первоначальный взнос для получения ипотечного кредита, то итоговая разница в пару сотен тысяч рублей явно перекроет неудобства от нехватки «лишних» 4-5 квадратных метров. Ну а если деньги будут вложены в жилье на начальной стадии строительства, то сэкономить можно будет уже тысяч 500-700.

Плюс к этому, «дерзкие новички» возводят жилые комплексы с развитой инфраструктурой, с хорошим благоустройством, и это тоже заставляет покупателей жилья экономкласса отворачиваться от старых проверенных компаний в их пользу. Соответственно, «мэтрам» рынка, чтобы продолжать держаться на плаву, нельзя ни в коем случае идти на повышение стоимости жилья. Иначе они могут вообще лишиться серьезной клиентуры.

Какие еще факторы влияют на снижение (или замедление роста) цены? Например, отмечающееся в Воронеже сокращение числа инвестиционных квартир. Для тех, кто не в курсе: инвестиционная квартира – это жилье, приобретаемое не для использования собственником, а ради вложения им денежных средств с гарантией их приумножения. Сейчас доля инвестиционных квартир составляет от 20 до 30% от всех вводимых в Воронеже. И сокращение этой доли, отмечают участники рынка, может привести к его, рынка, стагнации. Пока же именно наличие инвестиционных квартир позволяет ему держаться на плаву. Ведь объемы вводимого жилья в последние годы сокращаются, в то время как цена квадратного метра находится хоть и в символическом, но плюсе.

Что одним хорошо…

Однако уже в ближайшее время ситуация может измениться кардинально. По условиям Фонда развития жилищного строительства РФ, являющегося распорядителем бывших земель ВГАУ в районе ул.Шишкова, жилые комплексы, под строительство которых местным застройщикам были отданы эти участки, должны быть введены в эксплуатацию уже в 2015 году. А это – ни много ни мало 940 тыс. кв.м. Необходимо учесть, что в том же 2015-м свои дома и целые комплексы застройщики будут сдавать и в иных частях города. И можно только представить, какой поток качественного нового жилья хлынет на воронежцев! Например, по итогам 2013 года объем ввода в столице Черноземья вряд ли превысит 800 тыс. кв.м. А что происходит обычно, когда предложение начинает превышать спрос? Правильно – стоимость предложения начинает резко падать. В результате можно будет получить самый настоящий ценовой обвал на рынке воронежской недвижимости.

Естественно, что для горожан, желающих улучшить свои жилищные условия, это будет настоящим благом. Для самих же строителей – вряд ли. Поэтому продажи в будущих комплексах они открывают уже сегодня. Однако в числе застройщиков, выигравших право возводить здесь жилье, – как раз крупные компании, отвыкшие от снижения стоимости квартир, приобретаемых на этапе котлована. Так что завлечь потенциального покупателя, кроме как интересным географическим расположением объекта, им, собственно, и нечем. Во всем остальном это – такой же экономкласс, что предлагают и конкуренты в других местах, но на более выгодных условиях.

С другой стороны, среди тех, кто осваивает участки на ул.Шишкова – как раз компании, работающие в том числе на заказах из областного бюджета. Например, в рамках предоставления квартир обманутым дольщикам, детям-сиротам и т. д. Естественно, бюджет – не резиновый, да и привычных заоблачных сумм застройщику он не даст. Однако и в момент падения рынка эти суммы не изменятся, а следовательно, будут выше тех, что сформируются в новых рыночных условиях.

Разумеется, ожидать, что все 940 тыс. «квадратов» займут представители социально незащищенных слоев населения, нельзя. Но то, что за этот счет крупные предприятия постараются сохранить устойчивое финансовое положение, – в этом можно не сомневаться.

Одним из факторов, влияющих на стоимость квадратного метра, являются административные барьеры при оформлении необходимых документов на строительство. В 2010 году, например, застройщику в Воронеже в среднем приходилось ждать полного комплекта бумаг 533 дня. Как сообщил губернатору Алексею Гордееву мэр Воронежа Александр Гусев, сегодня этот срок составляет 211 дней. До конца года его предполагается уменьшить до 157 дней. Глава региона призвал градоначальника изучить передовой опыт ряда областных центров, где вся разрешительная документация для строителей оформляется в срок до 3 месяцев.