ЖКХ в вопросах и ответах

Уважаемые читатели! Сегодня мы подробнее поговорим о способе управления многоквартирным домом (МКД), порядке передачи технической документации от одной компании к другой, если вы решили сменить обслуживающую организацию.

Задачи и функции

С организационной точки зрения, УК – посредник между множеством собственников МКД и лицами, оказывающими услуги по содержанию и обслуживанию МКД, а также – услуги по поставке коммунальных ресурсов. Важной функцией УК является выполнение функций единого заказчика, действующего в качестве консолидированного представителя всех собственников перед поставщиками и подрядчиками. Мы создаем УК, так как на практике фактически невозможно заключение и исполнение множества договоров каждым собственником с каждым поставщиком и подрядчиком. Я имею в виду дома, где квартир много, а собственников еще больше. Многоквартирный дом выступает объектом управления.

Вопрос в том, что считать многоквартирным домом. Сколько в доме должно быть помещений и собственников этих помещений? Этот вопрос не урегулирован Жилищным кодексом. Однако на основании сложившейся практики МКД можно считать дом с двумя и более помещениями при наличии хотя бы одного собственника этих помещений.

УК осуществляет сбор денежных средств собственников МКД, направляемых на расчеты с поставщиками, содержание и ремонт. Она же организует управление денежными потоками. Одной из основных функций УК также является учет, контроль и организация расчетов с поставщиками и подрядчиками, включая поставщиков коммунальных ресурсов. С каждой квартиры плата поступает на счет УК, где расщепляется на множество платежей: плата за свет, холодное, горячее водоснабжение, отопление и др.

Главная задача УК – эксплуатация и ремонт. УК ведет учет износа, амортизации и накопление имущественных и технических фондов, необходимых для восстановительного ремонта амортизированного имущества. Отношения УК и собственников МКД – потребительские. УК признается первым подрядчиком, а все остальные организации – поставляющие услуги, товары, работы для функционирования МКД, – субподрядчики УК. При определении объема обязанностей УК действует принцип извлечения прибыли, хотя УК необходимо принимать любые меры, чтобы обеспечить надлежащие условия проживания в МДК, а также обеспечивать безопасность жизнедеятельности и сохранность имущества собственников. Вместе с тем, все существенные решения, включая решения об объеме и сроках обслуживания, в том числе проведения текущего и капитального ремонта, принимаются исключительно общим собранием собственников и контролируются домовым комитетом, как высшими органами управления МКД. Управляющая компания не имеет права инициировать общее собрание собственников. В связи с этим УК является в чистом виде эксплуатационной компанией.

Спорный случай

А теперь рассмотрим случай, когда собственники решили переизбрать управляющую компанию, так как были недовольны работой предыдущей организации. Приведу пример дома №2 по ул.Одинцова. Дом обслуживала ОАО «УК Железнодорожного района». Жители создали ТСЖ и заключили договор на обслуживание с ООО «УК «Союз». Предыдущая компания отказывалась передать технические документы на дом, пошли двойные платежки, началась паника среди жителей, которые исправно оплачивали коммунальные услуги и вдруг стали должниками перед ОАО «УК Железнодорожного района». Предыдущей компании очень не хотелось «отпускать» такой большой дом.

Жители обратились в суд и опротестовали прежний протокол общего собрания о том, что ранее была избрана для управления домом ОАО «УК Железнодорожного района». Суд обязал передать технические документы той компании, которую выбрали собственники. А в чем тогда подводный камень? В том, что платежка должна, по идее, расщепиться. Строка «содержание и ремонт» с момента выбора новой УК отходит вновь избранной организации, а вот плата за коммунальные услуги должна взиматься той организацией, с которой заключены договоры ресурсоснабжающими организациями, иначе предыдущая УК не сможет рассчитаться по долгам жителей. С момента перезаключения договоров с ресурсоснабжающими организациями новой управляющей компанией она сможет выставлять полный платежный документ, включающий в себя плату за ЖКУ.

Вообще все спорные вопросы лучше решать в судебном порядке. Когда есть конфликт интересов, суд – самый оптимальный способ решения вопросов, по которым не удается договориться. Но заложниками ситуации по незнанию зачастую остаются жители. Не все понимают, что в случае выбора новой УК, когда проголосовало более 50% собственников, меньшая часть обязана подчиниться и платить необходимо вновь избранной компании. Иначе уже новая компания станет выставлять долги тем жителям, которые продолжают платить компании, обслуживавшей МКД ранее. И уже вам в судебном порядке придется доказывать, что вы добросовестный плательщик, который по непонятным причинам платил предыдущей управляющей компании...

Светлана КРАВЦОВА,

консультант главы Воронежа

Прием граждан ведется по понедельникам, средам, пятницам
с 9.00 до 13.00. Пр. Революции, 33.

Порядок передачи технической документации на многоквартирный дом и иных документов, связанных с управлением этим домом, утвержден постановлением Правительства Российской Федерации от 15.05.2013 №416. Подлежащие передаче документы должны содержать актуальные на момент передачи сведения о составе и состоянии общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

В случае отсутствия у ранее управлявшей многоквартирным домом организации одного или нескольких документов, входящих в состав технической документации на многоквартирный дом, иных документов, связанных с управлением многоквартирным домом, которые были переданы ей в установленном порядке, такая организация обязана в течение 3 месяцев со дня получения уведомления принять меры к восстановлению этих документов и передать их по отдельному акту приема-передачи организации, выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме для управления этим домом, органу управления товарищества или кооператива либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в этом доме одному из собственников, указанному в решении собрания о выборе способа управления этим домом.

Отсутствие или утрата указанной документации не может являться основанием для прекращения данной обязанности. В этом случае техническая документация подлежит восстановлению за счет обязанного лица, т. е управляющей компании (постановление Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 30.03.2010 №17074/09).

Передача технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением этим домом документов осуществляется по акту приема-передачи, который должен содержать сведения о дате и месте его составления и перечень передаваемых документов.

При смене способа управления многоквартирным домом, истечения срока договора управления многоквартирным домом или досрочного расторжения такого договора уполномоченное собранием лицо, орган управления товарищества или кооператива в течение пяти рабочих дней направляет организации, ранее управлявшей таким домом, а также в орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченный на осуществление регионального государственного жилищного надзора, уведомление о принятом на собрании решении с приложением копии этого решения. В нашем случае это Государственная жилищная инспекция Воронежской области, ул.Плехановская, д. 53.

Организация, ранее управлявшая многоквартирным домом и получившая уведомление, передает техническую документацию на многоквартирный дом, другие документы, связанные с управлением МКД, а также сведения о собственниках и нанимателях помещений в многоквартирном доме, о лицах, использующих общее имущество в многоквартирном доме на основании договоров, организации, выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме для управления этим домом, органу управления товарищества или кооператива либо в случае непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме одному из собственников, указанному в решении собрания о выборе способа управления многоквартирным домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в этом доме по акту приема-передачи не позднее 30 дней до прекращения договора управления. Она назначает дату, время и место передачи всех документов, касающихся МКД, вновь избранной компании.