Квадратные метры убытков
Мастер Безенчук из «Двенадцати стульев» говорил: «Я – фирма старая. Основан в таком-то году». Александр Дидусенко трудится на воронежском рынке недвижимости с 1986 года – куда ж больше? В его активе в прошлом – должности замгендиректора крупной риелторской конторы, директора строительной фирмы, председателя Совета Гильдии риэлторов Черноземья; короче, знает все ходы и выходы в этом лабиринте. Разговор наш не всем понравится: оценки Дидусенко напрочь опровергают выводы федеральных порталов о рынке аренды жилья в Воронеже.
А ВОТ КОМУ В АРЕНДУ!
– Александр, компания Knight Frank сообщила, что 20% россиян с состоянием от $30 млн решили вложиться в 2021-м в покупку жилья, задирая и без того непомерные цены. А жилье в Воронеже остается малодоступным, несмотря на госпрограммы; складывается впечатление, что все новостройки скупают миллионеры, чтобы сдавать их в аренду.
– Это несчастные люди. Они ошибаются, представляя себе рынок, которого нет и не будет. Может, в прошлом они сами снимали, и это было трудно, а теперь купили, надеясь сдавать, и обнаруживают, что их квартира никому не нужна.
Самый жесткий вариант – квартиру берут в ипотеку в расчете, что доход от аренды перекроет расходы, как это было в 90-х и нулевых. А сейчас доходы населения упали, экономической движухи нет, торговля падает, и ипотека + ЖКХ – это «вешалка».
Вот купили вы 1-комнатную за 2 млн, вложились в ремонт и обстановку. Выставили за 15 тыс. + ЖКХ. Повисела, снизили до 13, потом до 12 и в студенческий сезон с трудом сдали за 10.
По вторичке та же история. У меня с декабря ключи от квартиры на Революции 1905 года, «советский» вариант, за 9 тыс. руб. + ЖКХ. И с начала февраля – от квартиры на Острогожской, тоже вариант 80-90-х, но за 8 тыс. Никому не надо, кроме групп риска.
И перспективы никакой: в плане аренды все будет только ухудшаться.
В 1998–2008 годах рынок Воронежа ломился от желающих вложить туда деньги: москвичи, иностранцы, ближнее зарубежье; мы просто не знали, где брать квартиры для них. Крупный бизнес скупал подъездами и целыми многоэтажками. С тех пор рынок идет на спад; спрос сезонный, студенческий – 1,5-2 месяца.
В новостройках многие хотят сдавать, да мало кому удается. К тому же это просто невыгодно. В лучшем случае с однушки можно получить 150-170 тыс. в год, 450-500 тыс. за три года. Потом, чтобы поддержать состояние квартиры, надо 100-150 тыс. вложить. Остается 300-400 тыс. – при нынешней стоимости квартир это смешно. Капитализация квартир пока растет, но не факт, что так будет и впредь – вспомним 1998-й и лето 2014-го.
Сегодня рынок аренды жилья в Воронеже фактически «лежит», и прогноз негативный. Причин тому много: льготная ипотека, экономический кризис, разорение малого и среднего бизнеса, сокращение миграции, низкие доходы населения, рост тарифов ЖКХ, исход молодежи в Москву и за границу, закрытие Украины, да еще ковидом все намазано.
ВИВАТ АКАДЕМИЯ!
Во времена расцвета жилого найма потребность в ипотеке возникала, когда в семье дети уже заканчивали школу, а родители на квартиру им еще не накопили. Сегодня первый взнос по ипотеке вполне доступен, а сами платежи лишь немногим выше арендной платы. При этом человек платит за постепенный выкуп у банка своей квартиры, а не отдает безвозвратно деньги за чужую. Фактически ипотека поглотила весь внутригородской спрос на аренду жилья.
Важный фактор – низкая привлекательность Воронежа для трудовой миграции. Прописавшись здесь, люди едут дальше, в Москву. Там спрос на аренду жилья чуть снизился из-за пандемии, но в Воронеже на таком уровне спрос был лишь в «золотые» нулевые.
В Москве средняя зарплата – под 100 тыс., но если убрать из нее «верхние» 1,5-2 млн человек, остальные живут скромно. На Павелецком вокзале каждый может видеть утром толпы небогато одетых людей, спешащих на работу, – это и есть основная Москва, которая держится за зарплату 40-50 тыс. В Воронеже за ту же работу платят 20-30 тыс., и снимать однушку здесь за половину доходов даже семья молодая не станет, если можно пожить у родителей или взять с их помощью ту же ипотеку.
Да, квартиры в Воронеже сдаются и снимаются, но это сделки разовые. Системность остается лишь у иногородних студентов, но и она сократилась по спросу, срокам и суммам, к которым готовы их родители. Студенческий наем – пожалуй, единственное, что можно как-то прогнозировать с середины июля, когда в некоторых вузах уже занимаются единичные, целевые места, и до максимума в начале августа, к публикации общих списков поступивших. Затем спрос
снижается и слегка оживает в сентябре за счет тех, кто решил не платить за лишний месяц, а снять квартиру недалеко от вуза и адекватную по деньгам с начала занятий. На этом все. К тому же сегодня лишь часть студентов снимает квартиры: у вузов появились общежития, не столь криминально-спартанские, как в 90-х и начале нулевых, да и родителям купить студенту квартиру благодаря той же ипотеке выгоднее, чем снимать; к тому же после окончания учебы квартиру можно продать.
ЧЕМОДАН БЕЗ РУЧКИ?
– РБК в январе сообщил: в Воронеже в 2021-м будет выгодно покупать жилье! По данным «Авито», цены на квартиры здесь в ноябре 2020-го были на 19% ниже средних по России, а стоимость долгосрочной аренды выросла за год на 10%, что обещает хороший доход от сдачи в аренду купленного жилья. Этот вывод подтвердили и эксперты ЦИАН: средняя «однушка» в Воронеже стоит около 2,4 млн руб., а сдать ее можно за 13-14 тыс. руб. в месяц; доходность – 7% в год.
– Простой пример: 1-комнатная хрущевка в 32 кв.м в Юго-Западном районе. Вне студенческого сезона стоимость ее найма – 8 тыс. руб. + ЖКХ. Максимум – 9. Если нет стиральной машины, приличного санузла или меблировка «советская», вероятность сдачи ее – около нуля.
Допустим, она чудом сдана вне сезона приличным людям. За год собственник получит около 100 тыс. руб., за три – 300 тыс. руб. + экономия на ЖКХ. Хотя квартиранты, живущие три года, большая редкость, так что у квартиры будут периоды простоя. Но пусть будет максимум – 300 тыс. Чтобы квартира не пришла к разрухе, через три года в ней надо что-то поменять, купить, починить; это от 50 до 100 тыс. В остатке – 200-250 тыс. плюс экономия на ЖКХ.
За последние полгода стоимость 1-комнатной хрущевки в Юго-Западном взлетела до 1,7-2 млн. Выходит, за три года найма получено 3-5% годовых от ее стоимости. Кроме того, при сдаче квартиры в аренду полно рисков: неадекватность съемщиков, порча имущества, затапливание соседей, «кидалово». И какой смысл затеи? Та же доходность – по депозиту в банке.
Я знаю немало людей, которые купили квартиру, обставили и начали ждать квартирантов. Но получили убыточный «чемодан без ручки». И в каждом подъезде всех новостроек полно искренне удивляющихся: ну почему никто не снимает их однушку за 15000 + ЖКХ?
