Год ипотечных качелей
Этот год стал годом ипотечной нестабильности. Начался он на пике цен и спроса на жилье, а к осени будущее ипотечного рынка заволокло туманом.
В феврале президент порадовал строителей и банкиров, продлив программу льготной ипотеки до 2024-го, но заодно велел правительству реагировать на необоснованный рост цен на жилье. При этом часть строителей уже почесывали затылок в ожидании падения, а то и обвала спроса. Банки же были только рады: объем средств на эскроу-счетах за 2020 год вырос в пять раз, и доходы по их операциям удвоились.
Воронежская область стала одним из передовиков ипотечного рынка в ЦФО, уступив только Москве и Московской области: общий лимит кредитных договоров, заключенных между банками и застройщиками, за 2020-й вырос более чем в два раза и на 1 января этого года составил 13,1 млрд руб. Долг воронежцев по ипотеке вырос на 12%, до 106,5 млрд руб. Регуправление Росреестра сообщило о росте за год числа договоров участия в долевом строительстве (ДДУ) почти в шесть раз (!), а всего в области за 2020-й зарегистрировано их 13 700.
Риск для покупателей жилья сохранился: в случае банкротства застройщика покупатель квартиры может вернуть себе средства с эскроу-счета, но купить равноценное жилье уже не сможет. Хотя с былым риском дольщиков его не сравнить.
В марте прозвучал первый звонок для воронежцев: Центробанк не включил нашу область в список 24 регионов, в которых ипотека останется выгодной в 2021 году. И ни одна область ЦЧР в этот список не вошла.
ЦБ отметил Воронежскую область как регион со значительным объемом предложения жилья на фоне недостаточного спроса – настроили-то жилья много, а число кредитоспособных покупателей заметно уменьшилось, а они еще и потребительские кредиты хватают, как в голодный год. То есть спрос начал падать, и даже ДСК с весны начал помаленьку снижать распухшие цены на жилье в новостройках.
ЦБ предупреждал, что доля ипотеки с низким (менее 20%) первым взносом выросла на 9%, повышая риск долгового пузыря, и настаивал, что льготную программу надо завершать – а то как бы чего не вышло. А воронежцы в ожидании ее свертывания резко активизировались и заключили только в феврале 2021-го 1285 ДДУ – на 38% больше, чем в январе!
К концу мая Центробанк сообщил, что долги россиян по ипотеке превысили 10 трлн руб. – пора, пора сворачивать льготы!
К июлю Сбербанк спрогнозировал обвал спроса на льготную ипотеку на 60% из-за корректировки госпрограммы и, соответственно, снижение цен на жилье.
С 1 июля вступили в силу изменения по двум программам. Льготную ипотеку на новостройки продлили до 1 июля 2022-го, но ставку повысили до 7% годовых, а предельную сумму льготного кредита снизили и сделали единой для всех регионов – 3 млн руб. А еще расширили семейную ипотеку: если раньше льготу имели только семьи со вторым и следующими детьми, то теперь ее распространили на семьи с первенцем.
После всех этих изменений спрос россиян на льготную ипотеку упал вдвое, подсчитал портал недвижимости «ДОМ.РФ», а крупные банки прикинули: падение – в 2,5 раза. Основная причина обвала – за время действия программы спрос на жилье в городах в основном удовлетворен. Банки прогнозировали, что спрос на льготную ипотеку поддержат заемщики, желающие продать старое жилье и купить новое, а также семьи с одним ребенком.
Платформа «Цифровая ипотека» подсчитала, что спрос переместился на более дешевое жилье: увеличить первоначальный взнос, чтобы заслужить льготу, покупателям уже не на что.
В сентябре в Москве на фоне роста в полтора раза предложения в новостройках на начальной стадии строительства стали снижаться цены на первичку в целом. При этом банки практически исчерпали лимит финансирования льготной ипотеки под 7% годовых, продленный до 1 июля 2022-го: за 17 месяцев действия программы из 2,08 трлн руб. лимита банки выбрали более 90%. Ажиотаж заканчивается, и дальше – неизвестность.
ЦБ с прискорбием сообщил, что общая просрочка россиян по кредитам за год выросла на 11% и на 1 сентября превысила триллион рублей – а ведь он предупреждал... ЦБ известил о росте выдачи ссуд тем заемщикам, которые уже тратят на платежи по кредитам больше 80% своего дохода; доля таких кредитов превысила 30%. Темпы необеспеченного кредитования в июле-августе, несмотря на все меры ЦБ и правительства, не упали, поэтому с 1 октября надбавки для банков будут вновь повышены, еще больше снижая платежеспособный спрос.
Чего ждать дальше от рынка недвижимости? Знакомый риелтор на условиях анонимности дал уверенный прогноз: обвала цен на жилье ждать не стоит, но плавное снижение их он гарантирует надолго. Анонимность риелтора понятна:
снижение цен для строителей и риелторов – хуже горькой редьки, оно грозит массовым оттоком покупателей в режим ожидания: зачем покупать сегодня то, что завтра станет дешевле?
